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Termos de uso de compra e venda da plataforma

1. Considerações iniciais

Os presentes Termos do Compromisso de Venda e Compra, dispõe especificamente sobre as cláusulas de condições do contrato que será assinado pelas partes (Comprador, Vendedor e Kzas) para aquisição dos imóveis disponíveis na Plataforma e suas condições são complementares aos demais Termos aqui publicados, especialmente os Termos Gerais de Uso. e Política de Privacidade.

O Compromisso de Venda e Compra é um instrumento intermediário entre a Proposta aceita e a Escritura Definitiva de Venda e Compra (Escritura) ou o Contrato de Financiamento com Força de Escritura Pública (Contrato de Financiamento) e tem por objetivo vincular as partes de maneira irretratável e irrevogável. Nesta fase as partes terão a oportunidade de apresentar toda a documentação que comprova a viabilidade do negócio e a aprovação definitiva do financiamento bancário.

A fase do Compromisso de Venda e Compra se iniciará após a aprovação da Proposta pelo Proprietário e, no caso de pagamento por meio de financiamento bancário, após a pré aprovação de crédito pelo Comprador, conforme descrito nos Termos Gerais de Uso.

O Compromisso de Venda e Compra é um documento irrevogável e irretratável, ou seja, somente poderá ser desfeito se a documentação do Vendedor ou do imóvel e o financiamento bancário ao Comprador não forem aprovados, conforme a condições aqui dispostas.

No caso de o Comprador pretender financiar o preço do imóvel Kzas disponibiliza o Serviço Kzas Krédito que inclui pré-análise de crédito.

O Comprador é responsável pela confirmação das características e descrições do imóvel, e compreende que os valores de condomínio e IPTU constantes do cadastro na Plataforma não são conferidos por Kzas e podem variar.

O Comprador se declara ciente de que os valores informados no cadastro do imóvel na Plataforma referentes ao ITBI, taxas e emolumentos referentes à Escritura, ao Contrato de Financiamento e ao seu registro na matrícula são apenas uma estimativa e não estão incluídos no preço, assim como outros impostos, despesas e custas que porventura possam recair sobre a negociação.

O Compromisso de Venda e Compra deverá ser assinado pelo Vendedor, seu cônjuge ou companheiro(o), pelo Comprador, por Kzas como intermediadora e por duas testemunhas.

As Partes terão prazos pré determinados para o cumprimento de cada etapa da transação

  • a)     Assinatura do Compromisso de Venda e Compra;

  • b)     Pagamento do sinal, se houver;

  • c)     Apresentação de certidões pelo Vendedor;

  • d)     Manifestação do Comprador referente às certidões;

  • e)     Assinatura e registro da Escritura ou do Contrato de Financiamento.

As Partes estão cientes que, enquanto o contrato de venda e compra não for assinado, o imóvel continuará disponível para novas Propostas e, decorrido o prazo sem assinatura de ambas as partes, a Proposta poderá ser cancelada. Neste caso, a eventual retomada da negociação deverá reiniciar com nova Proposta.

2. Documentação das Partes

Após a assinatura do Compromisso de Venda e Compra, as partes deverão apresentar a seguinte documentação, dentros dos prazos estabelecidos no Compromisso de Venda e Compra.

2.a. Documentação do Vendedor

O Vendedor e seu/sua cônjuge ou companheiro(a) deverão apresentar que tem plena propriedade do imóvel, que o imóvel está livre de quaisquer ônus que impeçam a venda, bem como demonstrar que estão financeiramente aptos a se desfazerem do imóvel, de modo que a venda não represente fraude contra credores ou esvaziamento patrimonial que o impossibilite de honrar compromissos anteriormente assumidos perante terceiros ou pela empresa que porventura forem sócios ou tiverem participação.

Assim, o Vendedor deverá apresentar sua a documentação pessoal, certidões negativas de débito, de distribuidores forenses e de protestos em seu nome e de seu cônjuge ou companheiro(a), bem como da(s) empresa(s) que porventura for titular ou tiver participação e do imóvel, da Comarca de sua residência e da Comarca onde se situa o imóvel, conforme a relação constante no Compromisso de Venda e Compra, com o objetivo de demonstrar que está apto a vender o imóvel.

Kzas oferece o serviço de Diligência Documental a obtenção das certidões acima, conforme o disposto nos Termos Gerais de Uso.

No caso de existência de dívidas sobre o imóvel e/ou nome do Vendedor e/ou cônjuge ou companheiro(a), a continuidade ao negócio dependerá de análise e aprovação pelo Comprador.

Poderão, ainda, ser exigidas outras certidões complementares, com a finalidade de garantir ao Comprador que a negociação se enquadra nos preceitos de boa-fé nos termos da legislação vigente e do entendimento jurisprudencial.

No caso de constarem ações judiciais em andamento o Vendedor deverá apresentar as respectivas certidões de objeto e pé que demonstram o objeto e valores envolvidos na demanda judicial.

Toda a documentação será submetida à aprovação do Comprador, que deverá se manifestar dentro do prazo estabelecido no Compromisso de Venda e Compra sobre alguma ressalva, exigência ou recusa. Permanecendo silente, decorrido o prazo estabelecido, será tido como aprovados os documentos e se iniciará a etapa seguinte da transação.

Constando apontamentos que inviabilizem a venda do imóvel, o negócio será desfeito, retornando as partes ao estado inicial, ou seja, nada será devido de uma parte à outra a qualquer título.

2.b. Documentos do Comprador

O Comprador deverá apresentar RG (ou equivalente), CPF, certidão de estado civil, comprovação de união estável (certidão de escritura) e comprovante de endereço.

Para obtenção do financiamento, o Comprador deverá apresentar os documentos estabelecidos pelo Banco, observando os prazos por ele estabelecidos para evitar a caducidade da aprovação do crédito

3. Preço e Forma de Pagamento

O Preço e a Forma de Pagamento serão dispostas no Compromisso de Venda e Compra nos termos da Proposta aprovada pelas partes, podendo ser à vista, ou seja, o Comprador efetuará o pagamento com recursos próprios e/ou através de financiamento imobiliário, que irá se operar conforme descrito abaixo.

Todo e qualquer valor de custas, emolumentos e impostos porventura informados por um Agente Kzas será considerado como mera estimativa, pois os valores são calculados pelo Cartório respectivo, seguindo critérios definidos por lei, após análise prévia dos documentos relativos ao ato praticado.

3.a. Pagamento à vista

No caso de pagamento à vista, o pagamento será feito no mesmo ato da lavratura da Escritura, podendo ser estabelecido no Compromisso de Venda e Compra um sinal e o prazo para o seu pagamento.

3.b. Financiamento Imobiliário

No caso de pagamento financiado, o Comprador deverá seguir as regras e etapas estabelecidas pelo Banco, estando ciente que o Banco pode não financiar o valor integral, que em casos previstos pela lei poderá ser usado o FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para pagamento de parte do preço, bem como que há taxas, custos e emolumentos que não estão incluídos no preço e, a critério do Banco poderão ou não compor o financiamento.

No caso de financiamento de parte do valor do preço, o valor não incluído no preço deverá ser quitado no prazo estabelecido pelo Banco.

Eventuais dilações dos prazos na emissão do Contrato de Financiamento ou seu Registro na matrícula serão toleradas se o atraso for decorrente de exigências do Banco ou do Cartório.

Caso o imóvel possua financiamento em andamento em nome do Vendedor é possível concretizar o negócio. Neste caso, o valor da dívida existente será quitado pelo Comprador através do novo financiamento e os valores serão repassados entre os Bancos (Banco do financiamento existente e Banco do novo financiamento) até o valor suficiente para quitar a dívida e o restante será depositado na conta do Vendedor como parte do pagamento do preço.

4. Escritura Definitiva de Venda e Compra e Registro

A lavratura da Escritura ocorrerá após a aprovação pelo Comprador das certidões apresentadas pelo Vendedor, constantes no item 2.a. acima e no prazo estabelecido no Compromisso de Venda e Compra.

A Escritura é o ato feito em Cartório de Notas, através do qual o Vendedor transmite definitivamente a propriedade do imóvel ao Comprador.

Em que pese a prerrogativa do Comprador em escolher o Cartório onde será lavrada a escritura, Kzas poderá indicar um tabelião parceiro, o qual, por ter um relacionamento com Kzas, poderá o processo ocorrer com mais agilidade e eficácia.

O Cartório de Notas, onde será lavrada a Escritura, poderá exigir, a seu exclusivo critério e responsabilidade, documentos complementares do Comprador, do Vendedor ou do imóvel, devendo as partes providenciarem no menor tempo possível.

As partes (Comprador e vendedor) autorizam Kzas a utilizar e divulgar seus documentos e dados pessoais e do imóvel a empresas parceiras, cartório e órgãos públicos com a finalidade de viabilizar a lavratura da Escritura, respeitando a Política de Privacidade, as leis e normas vigentes sobre privacidade e segurança de dados.

O Cartório apresentará os valores a serem pagos pelo Comprador incluindo as custas para a lavratura da Escritura (devidas ao Tabelião de Notas), o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, devido à Prefeitura) e as custas de registro da Escritura na matrícula imobiliária (devidas ao Registro de Imóveis). As custas são tabeladas por lei e tem validade em todo o estado.

Lavrada a Escritura, o Cartório providenciará o registro na matrícula e o Comprador receberá uma via da Escritura, da Matrícula Imobiliária atualizada já constando o registro da Escritura e os comprovantes de pagamentos do ITBI e das custas pagas, dentro do prazo estabelecido pelos Cartórios envolvidos.

5. Contrato de Financiamento Imobiliário e Registro

O Contrato de Financiamento tem força de escritura pública e prevê como garantia do pagamento do preço pelo Comprador o próprio imóvel que ficará gravado com este ônus na matrícula até a liquidação total do financiamento.

No caso de pagamento financiado, deverão ser observados os procedimentos determinados pelo Banco e o Comprador poderá se valer do auxílio de um Agente Kzas durante todo o procedimento até a assinatura do Contrato de Financiamento.

Kzas oferece o serviço de assessoria na obtenção de financiamento bancário (Serviço de Krédito), o qual inclui desde orçamentos e condições de financiamento e taxas junto aos principais Bancos, auxílio na documentação necessária para obtenção do crédito, utilização do FGTS, acompanhamento de todo o processo até a assinatura do Contrato de Financiamento.

Em que pese a consulta prévia de crédito oferecida por Kzas junto aos Bancos parceiros, a aprovação definitiva é uma decisão exclusiva do Banco, não podendo as partes alegar qualquer expectativa de direito.

A responsabilidade pelas informações e documentos enviados ao Banco é do Comprador, ainda que os formulários para obtenção do financiamento sejam preenchidos por um Agente Kzas, deverão ser sempre conferidos pelo Comprador, não podendo Kzas ser responsabilizada por eventuais inconsistências ou informações incompletas que possam atrasar o procedimento.

As partes (Comprador e vendedor) autorizam Kzas a utilizar e divulgar seus documentos e dados pessoais e do imóvel a empresas parceiras, cartório e órgãos públicos com a finalidade de instruir o processo de aprovação do financiamento bancário, respeitando a Política de Privacidade, as leis e normas vigentes sobre privacidade e segurança de dados.

A assessoria na obtenção oferecida por Kzas poderá ser feita por si ou por empresa parceira por ela contratada.

Toda a análise da documentação das Partes e do imóvel será feita pelo Banco a seu exclusivo critério e responsabilidade, não sofrendo qualquer interferência de Kzas e o Serviço de Krédito se limita à intermediação e assessoria no processo de obtenção de crédito imobiliário.

O instrumento de Contrato de Financiamento é um documento feito pelo Banco, sendo que Kzas não tem o poder de interferir em suas cláusulas e condições, incluindo o prazo para a sua emissão e para assinatura pelas partes.

O Comprador deverá atender a todas as exigências do Banco, dados, informações e documentos dentro do prazo estabelecido por ele, sanando todas as exigências.

Além das taxas cobradas pelo Banco referentes ao processo de aprovação do financiamento, o Comprador deverá pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis devido à Prefeitura) e as despesas com o Registro do Contrato da Matrícula, cujos valores eventualmente (de acordo com política de negociação de cada Banco), poderão ser incluídos no financiamento.

A liberação dos valores ao Vendedor somente ocorrerá após a conclusão do registro do Contrato de Financiamento na matrícula imobiliária, cujo prazo dependerá de cada Ofício. Assim, o Comprador deverá providenciar o envio da documentação para registro na matrícula no prazo de 48 (quarenta e oito) horas da data da liberação do Contrato de Financiamento assinado pelo Banco, arcando com as despesas de seu registro na matrícula e da constituição da garantia do imóvel.

O Comprador deverá comprovar ao Banco que todas as etapas foram concluídas para que, então, o Banco providencie a liberação do valor para o Vendedor. Assim, caberá ao Comprador entregar uma via da matrícula atualizada, constando o registro do contrato e da garantia do imóvel na matrícula, o comprovante do pagamento do ITBI e outros documentos que possam ser exigidos pelo Banco.

6. Transmissão da Posse do Imóvel ao Comprador

A transmissão da posse do imóvel ao Comprador será feita pelo Vendedor após a conclusão de todas as etapas obrigacionais de todas as partes envolvidas, incluindo todos os acertos financeiros entre as Partes e a Escritura for lavrada ou, no caso de financiamento imobiliário, o valor financiado tiver sido liberado pelo Banco ao Vendedor.

pós a transmissão da posse do imóvel o Comprador passará a ser responsável por todos os débitos que recairem sobre o imóvel ainda que lançados em nome do Vendedor ou de terceiros. Por outro lado, os débitos cujo fato gerador tenha ocorrido em data anterior à transmissão da posse serão de responsabilidade do Vendedor, ainda que lançados em nome do Comprador ou de terceiros.

Kzas recomenda que, em hipótese alguma o Vendedor antecipe a entrega das chaves ao Comprador, respeitando todo o procedimento para o recebimento do valor integral do preço pelo Comprador. Porém, se apesar das fortes recomendações acima, ainda assim resolva liberar as chaves ao Comprador, o fará por sua inteira responsabilidade.

O Comprador se declara ciente de que, caso receba a posse do imóvel antes da concretização do negócio e, por qualquer razão ele seja cancelado, ficará sujeito à indenização por perdas e danos que poderá ser pleiteada pelo Vendedor em juízo, conforme previsto no Compromisso de Venda e Compra.

7. Comissão de Corretagem

Pelo serviço de intermediação imobiliária será devida à Kzas a Comissão de Corretagem no valor equivalente a até 6% (seis) por cento do valor total da venda ou por valor estabelecido no Compromisso de Venda e Compra.

Em que pese a Comissão de Corretagem já estar incluída no preço, Vendedor e Comprador são solidariamente responsáveis pelo cumprimento da obrigação da remuneração da Comissão de Corretagem devida à Kzas.

8. Desistência, Rescisão do Compromisso de Venda e Compra e Penalidades

Em que pese a irrevogabilidade e a irretratabilidade do negócio firmado, o Compromisso de Venda e Compra poderá ser rescindido no caso de desistência motivada tanto pelo Comprador e tanto pelo Vendedor.

As hipóteses de desistência motivada se limitam a:

  • a)     Documentação do Vendedor ou do imóvel demonstrarem que, por existência de apontamentos, inviabilize a concretização do negócio; e/ou

  • b)     Se por qualquer razão o Banco não aprove ou demore mais do que prazo estabelecido para aprovação do financiamento bancário ao Comprador, após a entrega da documentação.

Quaisquer outras justificativas serão consideradas como desistência imotivada, ficando a parte culpada sujeita ao pagamento de multa contratual no equivalente a 10% (dez por cento) do valor total do negócio, a qual incluirá a comissão de corretagem devida à Kzas.

A inércia ou atraso do Vendedor ou do Comprador no cumprimento de obrigações assumidas nos prazos estabelecidos ensejará nas consequências e penalidades previstas no Compromisso de Venda e Compra, cabendo à parte inocente a decisão de cancelar o negócio.

No caso de rescisão serão apurados os acertos financeiros devidos a cada uma das partes envolvidas (Comprador, Vendedor e Kzas), devendo ser feitos de imediato ou mediante convenção entre as partes.

Eventuais diferenças deverão ser tratadas exclusivamente entre as partes legítimas acerca dos valores questionados.