Quem quer comprar um imóvel residencial no Brasil possui duas formas principais de obter crédito com instituições financeiras. São elas o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o mais popular por cobrar juros menores e contemplar pessoas com menos recursos.

Mas quais são os requisitos para solicitar um financiamento de imóvel pelo SFH? Até quanto pode custar? Qual é o prazo de quitação e o valor da taxa de juros? É possível usar o FGTS?

Para responder essas e muitas outras perguntas, preparamos um guia completo sobre o Sistema Financeiro de Habitação. Neste post, você saberá mais sobre:

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado pelo governo federal em 1964 para resolver o déficit habitacional no país. Seu objetivo é facilitar não apenas a aquisição, mas também a construção e a reforma de imóveis residenciais por meio da oferta de crédito de longo prazo com juros baixos.

A legislação que criou o SFH também instituiu o Plano Nacional da Habitação e o Banco Nacional da Habitação (BNH). Essa última instituição deveria ser gestora e financiadora do SFH.

No entanto, o BNH foi extinto em 1986 pelo então presidente José Sarney. Desde então, a coordenação do SFH é responsabilidade da Caixa Econômica Federal, enquanto a função de regulador é do Banco Central.

Entidades públicas e privadas, como a Caixa e outros bancos, são as responsáveis por emprestar o dinheiro aos solicitantes de crédito. Por sua vez, esses recursos são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Isso significa que o SFH é financiado pelo saldo das contas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e das caderneta de poupança. Aliás, veremos abaixo que o FGTS pode ser utilizado para quitar totalmente o financiamento ou para diminuir o valor das prestações.

Esse sistema permite que muitas pessoas com menos recursos tenham acesso a uma série de benefícios, como comprar uma casa financiada ou reformar um imóvel. Um exemplo de iniciativa que faz parte do SFH é o programa “Minha Casa, Minha Vida”, criado em 2009.

Segundo o governo federal, mais de 15 milhões de moradias já foram financiadas através do SFH.

Como funciona o financiamento pelo SFH?

O financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação pode cobrir, no máximo, 80% do valor do imóvel. Vale lembrar que essa percentagem abrange também as despesas da operação.

De acordo com uma resolução de 2018 do Banco Central, o imóvel a ser financiado não pode ultrapassar o preço de R$ 1,5 milhão na avaliação. O prazo para o pagamento do financiamento pelo SFH pode chegar a até 35 anos, com cobrança de juros de, no máximo, 12% ao ano.

Nesse sentido, vale lembrar que o Banco Central não estabelece critérios de cálculo para as prestações de financiamentos. As parcelas variam de acordo com a entidade financeira e as cláusulas contratuais estabelecidas entre o cliente e a instituição.

Requisitos para o financiamento pelo SFH

Para financiar um imóvel pelo SFH, é preciso que você:

  • Seja brasileiro, naturalizado ou tenha visto permanente;
  • Não ter restrições em cadastros de instituições de crédito e órgãos do governo;
  • Tenha renda suficiente para pagar a prestação mensal;
  • Tenha mais de 18 anos ou comprove ter sido emancipado após os 16 anos.

Por sua vez, em relação ao imóvel a ser financiado, o SFH exige que o mesmo:

–  Seja residencial e esteja localizado em área urbana;

– Esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis;

– Não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;

– Esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano.

Restrições ao financiamento pelo SFH

O Sistema Financeiro de Habitação só permite que pessoas físicas tenham acesso a essa modalidade de financiamento. O solicitante deve ainda ter certeza que as parcelas do imóvel não vão comprometer sua renda mensal em mais de 30%.

Como vimos acima, o interessado não pode estar negativado na Serasa, no SPC ou com qualquer irregularidade no Banco Central ou na Receita Federal. Além disso, o imóvel só pode ser usado para fins habitacionais, sendo proibido, por exemplo, abrigar um estabelecimento comercial.

Como usar o FGTS no financiamento pelo SFH?

Como já mencionamos, um dos atrativos do SFH é a possibilidade de o solicitante usar o FGTS para compra de imóvel. Os recursos do Fundo podem ser usados para: 

  • Pagamento total ou parcial do valor de aquisição do imóvel construído ou em construção;
  • Pagamento parcial das prestações do financiamento;
  • Amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento.

Para saber o saldo disponível, você pode consultar o FGTS pelo CPF. Já para utilizar os recursos no financiamento, você deve:

  • Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS, podendo ser somados períodos de trabalho consecutivos ou não, em uma ou mais empresas;
  • Não ser titular de nenhum outro financiamento pelo SFH;
  • Não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído.

Como declarar imóvel financiado pelo SFH no Imposto de Renda?

Quem financia um imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação precisa prestar contas à Receita Federal para não cometer o crime de sonegação de impostos. Veja um passo a passo de como fazer essa declaração de imóveis no Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) com base nas regras de 2020:

1) Acesse a ficha “Bens e Direitos” e informe qual tipo de imóvel foi financiado. Você deve selecionar o número 11 caso seja um apartamento, 12 para uma casa  e 13 para terrenos. 

2) Em seguida, no campo “Discriminação”, você deve inserir todos os dados sobre o imóvel, como o endereço, quem foi o vendedor, nome, e CPF ou CNPJ. Também é necessário informar em qual banco ou instituição financeira foi realizado o financiamento e quantas parcelas já foram pagas e quantas ainda precisam ser saldadas.

3) No caso de imóvel adquirido no ano passado, o campo “Situação em 31/12/2018” deve estar zerado. Já no campo “Situação em 31/12/2019”, deve constar o que foi pago até a data, o que abrange a entrada, o valor das parcelas pagas no ano e custos extras, incluindo os juros. Caso a aquisição do imóvel tenha sido realizada no mesmo ano, não é preciso preencher.

4) Se o financiamento foi feito em anos anteriores, você precisará somar as parcelas pagas ao longo do ano passado ao valor declarado em 2018. Dessa forma, a “Situação em 31/12/2018” fica com o mesmo valor declarado no ano passado, enquanto na “Situação em 31/12/2019” deve constar a soma do valor anterior com as parcelas pagas ao longo de 2019.

FGTS, doações e reformas

Quem tiver usado recursos sacados do FGTS ou doações para saldar o financiamento também deverá informar os detalhes das operações à Receita. Para isso, você deve acessar a guia “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Caso tenha utilizado parte de seu FGTS para realizar a compra de um imóvel, é necessário declarar que parte do recurso é oriundo do Fundo, utilizando a linha relativa a Indenizações por rescisão de contrato de trabalho.

Caso tenha parentes ajudando na aquisição de um imóvel, para justificar a origem dos recursos é necessário usar a linha relativa a Transferências patrimoniais, doações e heranças.

Vale ressaltar que reformas no imóvel também devem ser declaradas na guia “Bens e Direitos”, no campo “Benfeitorias”. Nesse caso é preciso informar os detalhes do que foi realizado, os valores gastos, bem como seus respectivos comprovantes de pagamento.

Como funcionam os contratos de gaveta no SFH?

Um negócio arriscado e muito comum no mercado imobiliário é a venda de imóvel financiado através do chamado “contrato de gaveta”. Ou seja, quando uma pessoa que adquiriu um imóvel através de financiamento habitacional vende o bem e transfere o financiamento a um terceiro, sem participação da instituição financiadora.

A carga tributária que incide sobre a transferência de imóveis financiados é grande e recorrer a esse procedimento é uma forma de diminuir os gastos decorrentes dessas altas taxas. No entanto, os bancos consideram o contrato de gaveta irregular.

De acordo com o art. 1º da Lei n. 8.004/90, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Mas, para isso, exige-se a formalização da venda e que essa seja realizada em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Riscos do contrato de gaveta 

Além de não serem reconhecidos pelos bancos, os contratos de gaveta podem causar vários problemas jurídicos. E o riscos existem tanto para quem vende como para quem compra.

Quem vende pode encontrar problemas ao tentar financiar outro imóvel pelo SFH. Não é impossível se deparar com altas taxas de juros, problemas no pagamento das prestações ou até ter o segundo financiamento negado caso tenha realizado um contrato de gaveta.

Além disso, o vendedor também pode se prejudicar caso o comprador deixe de pagar a taxa condominial, prestações ou impostos do imóvel, estando sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Já para o comprador os principais riscos são: a venda do imóvel pelo antigo proprietário a outra pessoa, a penhora do imóvel por dívida do antigo dono ou a morte do antigo proprietário levando a destinação do imóvel aos herdeiros.

Por problemas como esses, os contratos de gaveta causam milhares de processos nos tribunais. Ainda assim, 30% dos mutuários brasileiros usam essa estratégia.

Legalização do contrato de gaveta

Com o passar dos anos, o Executivo e o Legislativo ficaram mais sensíveis a essa prática do mercado e reconheceram a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”. Nesse sentido, as autoridades passaram a considerar legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no contrato.

No caso do financiamento ter sido realizado há muito tempo se aplica, por exemplo, a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo a validade do contrato de gaveta. Já com a edição da Lei 10.150/00 ficou prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996.

Diferenças entre SFH e SFI?

Como vimos acima, é preciso cumprir uma série de exigências e respeitar alguns limites para conseguir um financiamento pelo SFH. Para englobar os financiamentos que não se encaixam nesses pré-requisitos, foi criado o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O SFI foi criado pela Lei 9.514, de 1997, para flexibilizar regras do SFH e permitir maior negociação para compradores. Nesse sentido, essa modalidade atende a uma parcela importante do mercado imobiliário: os investidores e revendedores.

Enquanto no SFH a avaliação do imóvel é de até R$ 1,5 milhão, no SFI não existe valor máximo. Além disso, o financiamento pode ser feito também para a compra de um segundo imóvel ou para um imóvel comercial.

No SFH os juros são mais baixos porque os recursos vêm da poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas. No caso do SFI, são utilizados recursos de grandes investidores, como fundos de pensão e bancos de investimento.

Por essa razão não há fixação das taxas e os bancos cobram os juros que consideram adequados, que em média variam de 12% a 16% ao ano. Em 2019, a Caixa unificou as taxas cobradas nos empréstimos SFH e SFI.

Além disso, o SFI concede financiamentos que chegam até 90% do valor do imóvel, sem limite de renda comprometida. Graças a essa flexibilidade é possível pagar parcelas altas e quitar o financiamento mais rápido, com prazo máximo de 35 anos.

Mesmo com menos regulação, o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para garantir equilíbrio na relação entre o banco e o consumidor. Dessa forma é possível se defender de cláusulas abusivas, venda casada e onerosidade excessiva, entre outros.

Outra vantagem é que o SFI não se restringe a pessoas físicas, permitindo a participação de pessoas jurídicas.

Transferência do SFI para o SFH

Uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) abriu espaço para a mudança do SFI para o SFH, desde que o imóvel financiado cumpra algumas exigências legais. A transferência de modalidade pode ajudar o consumidor a reduzir o valor das parcelas e melhorar as condições.

Para realizar a transferência entre sistemas, é necessário entrar em contato com a instituição financeira e solicitar a troca. Após a análise e aprovação da documentação, basta assinar os contratos.

De acordo com a regulamentação nº 3.401/2006 do Banco Central, o processo de substituição não deve ser cobrado do cliente. Caso isso ocorra, você deve procurar o Procon e denunciar a instituição financeira.

Além disso, nenhum gasto envolvendo a transação de uma instituição financeira para outra pode ser cobrado. Entretanto, existem custos relativos às transações cartoriais, como o novo contrato de alienação fiduciária, que custa em média cerca de R$ 3 mil. 

Alguns bancos também podem requerer uma nova avaliação do imóvel financiado com valores atualizados, que pode variar entre R$ 3,1 mil e R$ 3,5 mil.

Como a Kzas pode te ajudar?

Após ler nosso guia, você já pode dizer que sabe tudo sobre o Sistema Financeiro de Habitação. Ainda assim, sem contar com assessoria na compra do imóvel, pode ser complicado descobrir qual é o melhor financiamento para sua situação.

Nessa hora não se esqueça que pode contar sempre com a Kzas. Ao financiar seu imóvel pela plataforma Kzas Krédito, você terá orientação em todas etapas do processo, inclusive na comparação de taxas de bancos, e pode simular um financiamento e comprar um imóvel sem sair de casa.

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Caso ainda tenha alguma dúvida sobre a legislação e o financiamento pelo SFH, use a seção de comentários para te ajudarmos! E não se esqueça de nos acompanhar também pelas redes sociais LinkedIn, Instagram e Facebook.