Os leitores do nosso blog já estão acostumados a encontrar por aqui conteúdos relacionados com financiamento imobiliário. Depois de elaborar um guia sobre como comprar casa financiada, sentimos a necessidade de ajudar a responder outra pergunta: qual o melhor sistema de amortização: SAC ou Price?

Embora a taxa de juros do empréstimo seja a principal meta de quem não quer gastar muito ao financiar um imóvel, também é fundamental ficar atento ao valor das parcelas e à forma como esses juros incidem no saldo devedor. E o que define esses dois fatores é justamente a forma de amortização.

Ou seja, a escolha entre SAC ou Price determina o valor final que você vai pagar pelo seu novo lar. Motivo mais que suficiente para você pegar papel, caneta, calculadora e ler esse post para saber mais sobre:

SAC e Price: os sistemas de amortização do financiamento imobiliário

Antes de mais nada, vamos lembrar o significado exato do termo amortização. Amortizar é pagar gradualmente, abater parte de uma dívida ou de um empréstimo.

Na mecânica de um financiamento de imóvel, a amortização é a parte da parcela destinada a reduzir o valor financiado inicialmente, enquanto a outra parte é composta pelos juros daquele mês. Para entender melhor, pense nessa fórmula:

Parcela mensal = Amortização + Juros

O cálculo acima pode ser feito pela Tabela Price ou pelo SAC (Sistema de Amortização Constante). Ambas modalidades vão reduzindo o saldo devedor do financiamento, mês a mês, para que ele fique menor e menos juros incidam sobre ele.

No entanto, as duas possuem particularidades que vão fazer a diferença na rapidez da amortização e, consequentemente, no valor total pago pelo financiamento. Vamos entender melhor o funcionamento de cada sistema logo abaixo. 

Como funciona a Tabela SAC?

A principal característica da amortização pelo SAC é a redução do valor das parcelas à medida que elas são pagas. Em resumo, você começa pagando mais pelo financiamento, mas termina pagando menos.

Para entender essa mecânica, nada melhor que fazer alguns cálculos. Para isso, vamos acessar o simulador de financiamento do site Faz a Conta e usar como exemplo um imóvel de R$ 500.000 para ser pago em 30 anos (360 parcelas) a juros de 0,75% ao mês.

Assim, para chegar ao valor da amortização, você deve dividir a quantia total (R$ 500.000) pelo número de prestações (360). O resultado é um valor de R$ 1.388,88.

Já para calcular os juros é preciso multiplicar o saldo devedor pela taxa de juros mensal. Dessa forma o valor dos juros da primeira parcela seria R$ 500.000,00 x 0,75%, ou seja R$ 3.750,00.

Usando a fórmula Parcela = Amortização +  Juros, o valor total da primeira parcela do nosso financiamento pelo SAC seria R$ 5.138,88.

Usando a Tabela SAC, o valor da amortização será sempre o mesmo. No entanto, a cada parcela que você pagar, os juros serão calculados sobre o saldo devedor restante, que irá diminuindo mês a mês.

Isso significa que, após pagar R$ 5.138,88 na primeira parcela, a última será de apenas R$ 1.399,30. O valor dessa 360ª prestação é o resultado da soma da amortização (R$ 1.388,88) com os juros de R$ 10,41 sobre um saldo devedor de R$ 1.388,88.

Como funciona a Tabela Price?

Já quem optar por fazer o cálculo pela Tabela Price, irá pagar uma parcela de valor fixo, do primeiro ao último mês de financiamento. O que irá variar é o valor da amortização e dos juros.

O sistema funciona com o aumento progressivo da amortização, enquanto os juros vão caindo. Para entender melhor, voltemos ao exemplo do financiamento de R$ 500.000 em 360 parcelas com juros de 0,75% ao mês.

Usando a Tabela Price, o valor da parcela que você irá pagar todo mês será sempre de R$ 4.023,11. A mudança está no valor dos fatores para chegar a esse resultado.

Na primeira parcela, você irá pagar R$ 273,11 de amortização e R$ 3.750 de juros. Já na 360ª parcela, a amortização é responsável por R$ 3.993,16 do valor total, enquanto os juros custam R$ 29,94.

A grande diferença aqui é que os juros não são calculados mês a mês sobre o saldo devedor, como acontece no SAC. No Price, os juros são embutidos no valor total.

Por conta disso, o financiamento pela tabela Price acaba pesando mais no seu bolso. Mas vamos analisar melhor as diferenças entre os dois sistemas no próximo tópico.

Diferenças entre SAC e Price

A principal diferença entre os sistemas de amortização é que no SAC as parcelas diminuem de valor no decorrer do financiamento, enquanto no Price o montante das prestações é sempre o mesmo. Na primeira opção, você começa pagando mais, mas termina pagando menos.

Por regra, a parcela inicial do SAC será sempre mais cara que a do Price. Por outro lado, justamente por cobrar parcelas maiores no início, a amortização no SAC acaba reduzindo o saldo devedor de forma mais acelerada. 

Outra vantagem do SAC é que, com a amortização constante, os juros tendem a ser menores no final da quitação. Já pelo Price, mesmo com as prestações fixas, a quantidade total de juros costuma ser muito mais alta no geral, principalmente em parcelamentos longos.

Vamos recorrer mais uma vez ao nosso exemplo do imóvel de R$ 500.000 financiado em 30 anos com juros de 0,75% ao mês. Dessa vez, vamos comparar o valor total pago após quitar as 360 parcelas correspondentes.

O total pago ao fim do financiamento no SAC será de R$ 1.176.875,00, sendo R$ 676.875,00 em juros. Já na tabela Price, o total será R$ 1.448.320,71, dos quais R$ 948.320,71 somente de juros.

Olhando os valores parece bobagem optar pela tabela Price na hora de financiar um imóvel. Mas nem sempre caberá a você escolher o sistema de amortização.

Qual é o melhor sistema de amortização?

Apesar de o preço final do financiamento ser mais barato, o SAC não é necessariamente a melhor opção para todas as pessoas. É preciso analisar os dois sistemas de acordo com seu perfil financeiro antes de tomar uma decisão.

Mesmo sendo mais caro, a tabela Price tem parcelas fixas e isso é bastante prático para traçar um planejamento financeiro durante o financiamento. E, embora mais barato no final, as parcelas iniciais no SAC podem ser bem salgadas.

Inclusive, como já mencionamos, às vezes não cabe a você escolher SAC ou Price. A maioria dos bancos não aprova financiamentos nos quais as parcelas mensais comprometam mais que 30% da renda familiar.

Muitas vezes, a prestação da Tabela Price cabe dentro desses 30%, mas a parcela inicial do SAC ultrapassa esse percentual. Nesse caso, a realidade se impõe e o cliente não pode fazer nada.

De qualquer forma, antes de pensar em pedir um empréstimo para comprar imóvel, vale a pena você conhecer a plataforma de financiamento da Kzas. Além de assessoria para encontrar seu imóvel ideal em 14 dias, você poderá financiar até 90% do valor total e pagar em até 35 anos. 

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