O achatamento da taxa básica de juros Selic pode até ter castigado o investidor da renda fixa, mas trouxe boas notícias para quem quer ou precisa comprar um imóvel. O ambiente de juros mais baixos estimulou as instituições financeiras a reduzir as taxas dos financiamentos imobiliários. Se em 2017 cobravam-se, em média, 11% de juros, hoje os principais players do mercado praticam taxas abaixo de 7%.

Para se ter uma ideia do impacto que isso representa, a plataforma de intermediação imobiliária Kzas simulou o financiamento de um imóvel de R$ 500 mil em dois cenários: com juros de 10,5% e 6,99%. Em ambos, a entrada é de R$ 100 mil e o saldo restante é financiado em 30 anos. No primeiro cenário, o mutuário paga uma parcela inicial de R$ 4.630,43. No segundo, esse mesmo empréstimo começa com prestação de R$ 3.369,60.

Como os bancos exigem que a primeira parcela do financiamento comprometa no máximo 35% da renda familiar, antes esse imóvel de R$ 500 mil era acessível a uma família que ganhasse pelo menos R$ 13,3 mil. Agora, a renda mínima necessária passou a ser de R$ 9,6 mil.

“Essa redução da faixa de renda exigida em quase 30% não é brincadeira. Em última análise, é como se o imóvel passasse a custar 30% menos”, diz Eduardo Muszkat, cofundador e CFO da Kzas.

Ao mesmo tempo, pelos cálculos da plataforma, os juros mais baixos permitem que aquela família com renda de R$ 13,3 mil hoje possa financiar um imóvel de R$ 700 mil – ou seja, um ganho de poder de compra de 40%. “Com juros mais baixos, famílias que não tinham acesso ao financiamento passam a ter, e as que já tinham podem fazer compras melhores”, diz ele.

Um empurrão e tanto para o mercado imobiliário

O ano de 2019 foi muito produtivo para o mercado imobiliário. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que as transações tiveram um crescimento de 37% sobre 2018, quando se iniciou uma resposta mais vigorosa à crise de 2014 e 2015. Para 2020, a previsão da entidade era de alta de 20% sobre 2019… até que surgiu o coronavírus.

Em março deste ano, incorporadoras e consumidores puxaram o freio de mão, tentando compreender a gravidade do cenário, e o mercado ficou paralisado por dois meses. “Mas, em maio, os compradores pessoa física já retomaram a busca pelo imóvel, e o primeiro semestre de 2020 registrou alta de 24% sobre o mesmo período de 2019”, diz Cristiane Portella, presidente da entidade.

Ela destaca que aqueles consumidores e empresários que não foram diretamente impactados pela pandemia prosseguiram com seus planos originais de compra. E, com a quarentena, passaram a valorizar ainda mais a qualidade da moradia. “Agora, a redução dos juros coloca mais pessoas no jogo e vai intensificar os negócios”, diz.

Por parte de quem investe no mercado imobiliário, o ambiente de juros menores também catalisa a compra de propriedades. Com a Selic em 2% ao ano, a perspectiva de ganhos maiores no longo prazo está em ativos de risco, como ações, e em imóveis.

“O investidor sabe que, com a queda na taxa de juros, os preços dos imóveis logo subirão. Então, ele quer se adiantar e comprar antes da alta”, diz Muszkat.

Pandemia não acabou, mas bancos estão mais confiantes

Nos primeiros meses da pandemia, o grau de incerteza era tamanho que financiar um imóvel se tornou inviável. Afinal, como assumir um compromisso financeiro de tão longo prazo quando a própria continuidade do emprego é uma incógnita?

Muszkat reconhece que o cenário não mudou completamente e, enquanto a perspectiva de emprego de algumas pessoas melhorou, a de outras até se deteriorou. Mas ele aposta que, no médio e longo prazo, as oportunidades serão maiores que os riscos e a demanda vai voltar.

“Estamos no meio do caminho, mas o cenário vai melhorar em 12 meses, quando teremos uma visão mais positiva do que será a economia no Brasil e no mundo”, acredita o cofundador da Kzas.

Para os bancos, a pandemia também é uma situação delicada. Afinal, o risco de inadimplência não pode ser ignorado, mesmo que o financiamento seja garantido pelo próprio imóvel do mutuário.

“O banco não é uma imobiliária. Ele não quer receber o imóvel, e sim o dinheiro”, diz Miguel de Oliveira, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac). “Como não sabiam quem corria o risco de perder o emprego, as instituições ficaram bem mais seletivas na concessão do crédito. E, com juros mais baixos, suas margens foram espremidas.”

No entanto, o mercado começa a fazer uma leitura de que o pior da pandemia já passou e, para os bancos, a avaliação é de que o financiamento passou a ter uma relação risco-retorno mais interessante no médio prazo. Afinal, durante os longos 30 anos em que o mutuário está preso àquela relação, a instituição pode oferecer outros produtos financeiros a ele. E se no meio do caminho o devedor se tornar inadimplente, há certa “gordura” para vender o imóvel com desconto, já que a dívida em aberto será menor que a contratada.

“Com juros baixos, governos injetando liquidez na economia e perspectiva de reaquecimento do mercado, o setor financeiro já está enxergando que o mercado de crédito imobiliário vai se expandir. Com isso, novos players começam a entrar no segmento, e isso já está derrubando as taxas”, afirma Muszat. “A média caiu de 7% para 6,5% do mês passado para cá.”

A maior competição no setor traz também novas possibilidades para o consumidor, que hoje pode escolher entre financiamentos prefixados, indexados à TR ou ao IPCA. Neste mês, o Itaú lançou uma opção que é corrigida pela variação da caderneta de poupança, mais taxa fixa de 3,9% ao ano.

Tendência dos preços é de alta

Luis Barone, sócio-diretor da gestora Ativa Wealth Management, diz que os preços dos imóveis já estão subindo e isso é uma decorrência natural da queda da taxa de juros.

“Taxa de juros e preço de imóveis são grandezas inversamente proporcionais. Isso acontece porque a precificação do imóvel se dá pela renda que ele pode gerar ao longo do tempo, com aluguéis. Quando você desconta esse aluguel no tempo por uma taxa de juros menor, o desconto do aluguel futuro fica pequeno e, consequentemente, o valor do imóvel fica maior”, explica.

Há também explicações mais práticas para esse viés de alta. As incorporadoras vêm acelerando o ritmo de lançamentos que estavam represados, mas o potencial aumento da demanda promete ser ainda maior.

“A demanda ainda está longe do pico. Muitos compradores estão inseguros para assumir esse compromisso, pois ainda não têm uma perspectiva financeira estável, de emprego e renda”, diz Muszat. “Mas, partindo das premissas de que os juros não vão subir e o mercado tende a melhorar, há muito espaço para os preços subirem. Além disso, os custos de terrenos e insumos já aumentaram, e esses são outros motores para aumentos de preço.”

Cristiane Portella, da Abecip, diz que os preços ainda não voltaram aos patamares anteriores à crise de 2014-2015. São Paulo vem apresentando a melhor retomada: já devolveu 88,8% das perdas, enquanto a média nacional é de 79%.

Nos últimos doze meses, a entidade calcula que os imóveis acumularam valorização média de 10%, chegando a 15% no mercado paulista. E prevê que esse ritmo se manterá. “Com a taxa Selic a 2%, um ativo que se valoriza 10% é um ótimo investimento”, afirma Portella.

Por Thiago Lasco. Publicado originalmente no Estadão, em 23/9/20.